Zertifizierung

Viele Auftraggeber möchten möglichst von einer unabhängigen und kompetenten Stelle wissen, ob die von ihnen beauftragten Personen qualifiziert sind und ob die von diesen erbrachten Leistungen ihren Qualitätsansprüchen genügen. Dies gilt auch für Grundstücksbewertungssachverständige und deren Gutachten, die z.B. in Scheidungsfällen, Erbauseinandersetzungen, bei Beleihungsabsicht oder einfach nur zum Zwecke der Vermögensübersicht erstellt werden sollen. Auf diesen Sachverständigengutachten basieren viele für die Existenz der Betroffenen wichtige Vorgänge (z.B. Kauf, Gerichtsentscheidungen etc.).

Von einem Bewertungssachverständigen erwartet man, dass die "Schätzung" so zuverlässig und marktnah wie möglich ausfällt. Das garantierte in Deutschland lange Zeit vorwiegend die Institution des "öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen" (öbuv SV). Im Rahmen europaweit bestehender Tendenzen zur Entstaatlichung und Deregulierung konnte sich dieses spezifisch deutsche System der Bestellung durch halbstaatliche Kammern (wie z.B. Industrie- und Handelskammern) in Europa nicht durchsetzen.

Die zunehmende Globalisierung der Märkte macht letztlich die Schaffung international anerkannter Regelwerke erforderlich.

Durch die zwischenzeitlich geschaffenen internationalen Richtlinien erlangen Standards und Begriffe wie "Qualitätssicherung" eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für die deutsche Wertermittlungspraxis. Qualitätssicherung kommt aus dem angelsächsischen Raum, vorrangig aus den USA. Dort gibt es für viele Berufszweige (ähnlich wie in Deutschland in der Grundstücksbewertung) keine staatlich genormten Ausbildungswege und Berufsbezeichnungen. Die Einführung von Sicherheitsmaßnahmen ist notwendig, um den Verbraucher zu schützen und um teure Schadenersatzprozesse zu vermeiden. Als Folge der sich verändernden Kundenerwartungen hinsichtlich der Qualität der von ihnen gekauften Produkte bzw. beauftragten Dienstleister sind zunächst auf der Grundlage von Euronormen private Zertifizierungsstellen für Sachverständige ins Leben gerufen worden. Die Zertifizierungsstellen müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen, die in diesen Normen festgeschrieben sind, und durch ein dokumentiertes Qualitätsmanagementsystem eine gleichbleibende Kontrolle der Qualität ihrer Arbeit sicherstellen. Ein wesentliches Element der Qualitätssicherung ist das zwischenzeitlich weltweit anerkannte System der regelmäßigen Begutachtung und Überwachung der Zertifizierungsstelle sowie die regelmäßige Überwachung der Kompetenz der zertifizierten Personen.

Wesentliches Element der Qualitätssicherung und damit die Vertrauensbasis in das Prüf- und Zertifizierungswesen ist die Akkreditierung im System des deutschen Akkreditierungsrates (DAR), in dem Akkreditierer aus dem gesetzlich geregelten Bereich, Vertreter des DIN sowie Vertreter der deutschen Industrie (BDI) und des Staates (BMWA) zusammenwirken. "Akkreditierung" bedeutet formelle Anerkennung der Kompetenz der Zertifizierungsstelle. Die Erfüllung der Norm (hier: DIN EN ISO/IEC 17024) wird durch eine unabhängige Drittstelle geprüft und bestätigt. Der Akkreditierungsprozess ähnelt dem der Zertifizierung und wird nach den weltweit abgestimmten IAF-Guidelines (International Accreditation Forum, Inc.) durchgeführt. Zertifizierer, die eine Akkreditierung anstreben, müssen ihre Prozesse beschreiben und eine Überprüfung vor Ort - ein Geschäftsstellen-Audit und ein sog. Witness-Audit (während der Zertifizierungsprüfung) - erfolgreich abschließen, bevor sie die Akkreditierungsurkunde erhalten. Akkreditierte Zertifizierer werden hinsichtlich der Aufrechterhaltung der Akkreditierungsbedingungen jährlich mindestens einmal auditiert. Mit der Akkreditierung wird der Zertifizierungsstelle bestätigt, dass sie in der Lage ist und auch diesbezüglich ständig überprüft wird, die Zertifizierung von Personen ordnungsgemäß durchzuführen.

Im gesetzlich nicht geregelten Bereich wie z.B. im Grundstücksbewertungs-Sachverständigenwesen wacht die Trägergemeinschaft für Akkreditierung (TGA) über die Einhaltung von Normkriterien und prüft, ob die Regeln der Zertifizierungsstelle ausreichend sind und somit die Kompetenz der von dieser zertifizierten Sachverständigen sichergestellt ist.

Regeln und Ablauf des Zertifizierungsverfahrens wurden im Rahmen des zuständigen Sektorkomitees der TGA in Zusammenarbeit mit den in Deutschland diesbezüglich kompetenten Stellen und entsprechende Dienstleistungen nachfragenden Institutionen (z.B. Hochschulen, Ausbildungsinstitutionen, Vertretern der IHK’n, Behörden, Berufsverbänden, öbuv Sachverständigen, Banken) erarbeitet.

Das sog. "Normative Dokument" der TGA (Rechtskraft durch Beschluss des TGA-Hauptausschusses vom 21.11.2005) regelt die wesentlichen Zulassungs- und Prüfverfahren, also die fachspezifischen Anforderungen an Bewertungssachverständige und das Verfahren ihrer Zertifizierung und enthält einen Pflichtenkatalog für die zertifizierten Sachverständigen.

DIN EN ISO / IEC 17024

Die bisher für die Personenzertifizierung maßgebliche EN 45013 wurde durch die weltweit anerkannte Norm ISO/IEC 17024 abgelöst. Sie wurde von einer Arbeitsgruppe der Internationalen Organisation für Normung (ISO) sowie der Internationalen Elektrotechnischen Kommission (IEC) erarbeitet. Im April 2003 wurde die ISO/IEC 17024 vom Europäischen Komitee für Normung (CEN) und vom Europäischen Komitee für
elektronische Normung (CENELEC) als Europäische Norm übernommen (EN ISO/IEC 17024). Im Oktober 2003 hat das DIN (Deutsches Institut für Normung e.V.) die Norm in das Deutsche Normenwerk übernommen und als Deutsche Norm (DIN EN ISO/IEC 17024) herausgegeben.

Grundlage für die Ausarbeitung der Norm sind die Anforderungen der EN 45013. Mit der neuen Norm wurden die Anforderungen an die Zertifizierungsstelle und an ihr Personal sowie die Aufgaben der Zertifizierungsstelle zur Durchführung des Zertifizierungsprozesses erweitert und ausführlicher beschrieben. Dies bedeutet letztendlich noch höhere Qualitätssicherung in der Sachverständigenzertifizierung.

Die ISO/IEC 17024 wurde mit dem Ziel erarbeitet, eine weltweit anerkannte Vergleichbarkeit für Stellen, die Personen zertifizieren, zu erreichen. Wollen beispielsweise internationale Anleger in Deutschland in Immobilien investieren, so besteht für sie Bedarf an Sachverständigen, die über ein Zertifikat verfügen, das Kompetenz, Zuverlässigkeit und weltweites Vertrauen dokumentiert. Die Zertifizierung auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 erfüllt diese Voraussetzung.

Warum Zertifizierung

Eine viel geäußerte Frage von Personen, die in der Wertermittlung tätig werden wollen oder bereits tätig sind, lautet: "Warum soll ich mich zertifizieren lassen? Ich besitze ja schließlich einen Hochschulabschluss; ist das nicht ein ausreichender Beweis meiner Qualifikation?" Was unterscheidet also die Zertifizierung von einem Fachhochschul bzw. Hochschulabschluss?

Wertermittlung ist nicht alleine theoretisch erlernbar (zumal es in diesem Bereich keinen genormten Ausbildungsweg gibt). Die in langjähriger Praxis gewonnenen Erfahrungen sind durch kein Studium zu ersetzen. Nur die Kombination von theoretischem Wissen und jahrelanger praktischer Erfahrung ermöglicht die Kompetenz, die ein anspruchsvoller Auftraggeber erwartet. Eine Zertifizierung setzt daher voraus, dass der Sachverständige nach einer fundierten theoretischen Ausbildung (z.B. einem einschlägigen Studium) mehrere Jahre intensive praktische Bewertungstätigkeit auf dem betreffenden Sachgebiet ausgeübt hat.

Aber nicht nur allein die praktische Erfahrung unterscheidet den zertifizierten Sachverständigen von dem "nur" Hochschul- oder Akademieabsolventen. Die Pflicht zur Weiterbildung, die regelmäßige Überprüfung von Arbeitsproben und Wissensstand und der ggf. drohende Zertifikatsentzug bewirken, dass die zertifizierten Sachverständigen sich nicht auf einem einmalig erreichten Abschluss "ausruhen" können, sondern gezwungen sind, ihr Fachwissen ständig aktuell zu halten und sich mit den jeweils neuesten bewertungstheoretischen Erkenntnissen auseinanderzusetzen.

Jeder Sachverständige sollte sich deshalb die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zum Ziel setzen. Auch für bereits öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist eine Zertifizierung zu empfehlen, da das international einheitliche Zertifizierungssystem die traditionellen nationalen Qualitätssicherungssysteme - auch die öffentliche Bestellung in Deutschland - nach und nach ablösen wird.

Öffentliche Bestellung und Vereidigung vs. Zertifizierung

Innerhalb der TGA-Sektorkomiteesitzungen wurden die fachlichen Anforderungen aus der öffentlichen Bestellung erweitert und in vielen Punkten konkretisiert. Diese Ergänzungen sind zwischenzeitlich in die meisten aktuellen fachlichen Bestellungsvoraussetzungen der IHK’n übernommen worden. Es besteht nunmehr eine fast vollständige Übereinstimmung der fachlichen Voraussetzungen zwischen den für die zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken geltenden Regelungen.

In Deutschland werden zunächst beide Systeme bestehen: die halbstaatliche öffentliche Bestellung und die private Zertifizierung. Die Kosten und der Zeitaufwand der Sachverständigen, die in beiden Systemen tätig sein wollen, sind allerdings nicht zu unterschätzen. Auf Dauer wird auch der Gesetzgeber keine zwei Typen von Sachverständigen zulassen; die Vielzahl der Sachverständigentypen muss im Interesse des Verbrauchers beschränkt werden. Die Vorgaben der international anerkannten Regelwerke haben dabei Priorität. Die europäischen Normen setzen eindeutig auf Privatisierung, Deregulierung und Zertifizierung.